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Dans le cadre d'une vente ou d'une succession, l'estimation d'un bien immobilier est l'étape cruciale permettant de fixer le prix le plus juste. C'est pourquoi il est préférable d'en identifier tous les critères essentiels.
Chaque bien a ses particularités, présente des points forts, des inconvénients ou un environnement qui peuvent impacter son prix.
Pour les vendeurs, l’estimation d’un bien immobilier peut s’avérer être un véritable casse-tête sans aides extérieures.
L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.
D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Comment s'y prendre pour l'estimation de son bien ? Qu’est-ce qu’un bon prix ?
- Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value immobilière.
- Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.
Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts).
Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers mais aussi d'une rue à l'autre.
L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire…
-> Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.
Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.
- Pour réaliser l’estimation d'un bien immobilier, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré. En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote).
Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement. - Nos conseillers immobiliers CHEZ TOIT disposent d’outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité. Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 %.
Pour une orientation agréable , comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m2 dans l'estimation de votre bien immobilier.
A contrario, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à 25 % moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).
Et surtout, n’oubliez pas que votre conseiller CHEZ TOIT privilégiera toujours vos intérêts et s’investira dans votre projet comme si c’était le sien. Il mettra tout en œuvre afin de permettre de révéler le meilleur potentiel de votre bien.
Pourquoi passer par une agence pour estimer son bien ?
L’estimation d’un bien immobilier par un professionnel vous permettra de bénéficier d’arguments substantiels pour justifier le prix demandé à l’acheteur. En effet, les leviers qu’il pourrait activer pour tenter de faire baisser le prix du bien auront déjà été anticipés au moment de son estimation.
Un prix de vente mal fixé peut facilement susciter les doutes de l’acheteur. Si votre annonce reste en ligne trop longtemps, les acheteurs potentiels se montreront suspicieux et y verront le signe d’un problème avec votre bien. Un professionnel veillera à prendre tous les éléments en compte pour fixer le juste prix, cela va crédibiliser votre annonce et permettre une vente dans les meilleurs délais.
Cela ne vaut pas seulement pour l’estimation d’un bien immobilier. En effet, le professionnel veillera à vous fournir toutes les informations et à vous demander tous les documents nécessaires. Il veillera notamment à ce que rien ne soit oublié ou laissé au hasard dans votre dossier.
Passer par une agence permettra également de libérer tout le temps que vous auriez passé à enquêter au moment d’estimer votre bien immobilier. Qu’il s’agisse de connaître le prix au m² dans la zone alentours ou encore de connaître la surface habitable exacte.
